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借地・底地

借地・底地のご相談はお気軽に

借地・底地

借地権として貸している土地(土地賃借権負担付土地)のことを一般的に「底地(そこち)」と呼びます。

当社では、相続対策(地主様の相続対策)や、複雑化した権利の整理、収益性の低い資産を有効活用(土地建物の有効活用)するため、底地の整理・売却のお手伝いをしています。

底地は、年数がたつと、メリットよりデメリットの方が大きくなることもあり、チャンスがあれば、底地の整理をお勧めしています。

しかし、場合によっては現状のままの借地関係を継続する方が双方にとってメリットが大きい場合もありますので、借地権や底地に関する知識と実績豊富なスタッフが、皆様の底地売却を全力でサポートを致します。

個人の方でも法人の方でも、不動産の事・税金に関する事・相続登記に関する事などのご相談に乗れる体制を整えていますので、お気軽にお問い合わせください。

底地のメリットとデメリット

底地のメリット

  • 安定した収入が見込める。
  • 管理やメンテナンスに費用がかからない。
  • 一時金(承諾料・更新料)をもらえることがある。

底地のデメリット

  • 地代が土地の運用利回りから考えると極端に収益性が低い。
  • 旧法(平成4年改正以前)の借地権は、借地権を解除することは難しく、自分の土地であるけれども、使うことが出来ない。
  • 収入の割に高い相続評価で、相続税の対象となる。
  • 相続発生時に相続税の代わりに物納をしたくても要件が厳しく難しい。
  • 換金しようとしても、難しいことが多い。
  • 地代の値上げ、更新料や建替え承諾料をめぐり、借地権者とのトラブルが多い。
  • 借地権者と利害が反する為、なかなかお付き合いがしづらい。

底地の整理

底地の整理には、以下のような方法があります。どの方法が良いかはケースバイケースです。まずは当社へご相談ください。

底地を借地権者へ売却

できるだけ底地を高く売却するため、まずは借地権者に買い取ってもらう交渉をいたします。借地権者にとっては、土地と建物の両方が自己所有となるため、金融機関からの融資が受けやすくなるというメリットがうまれ、今後地代を払う必要もなくなるので、提案を受け入れてくれやすいと考えられます。

底地を第三者(業者も含め)へ売却

底地を売却したいが借地権者が購入しない場合、底地の実勢価格は、売却価格を路線価による借地権割合から換算した底地割合より小さくなります。底地の場合は買い取ったとしても建物を建てたり、駐車場として利用したりすることができないため、なかなか第三者に売却することができません。

そうした事情もあり、第三者へ底地を売却する場合は、不動産買取業者への売却が多くなります。

底地と借地権を合わせて第三者へ売却

地主と借地権者とで、協力して双方の権利(底地と借地権)を同時に第三者へ売却する方法です。 この方法は、借地権の更新時期、借地権者が建物の再建築を考えた時、借地権者に相続があった時などのタイミングで行われます。双方の取り分は、どちら側に売却する事情が強いかで左右されます。

借地権を買戻し完全な所有権とする

借地権を地主が買戻し借地権を解消することです。これは、借地権者側から借地権売却の承諾を求められた場合、地主様に良く勧める方法です。借地権者は地主に対し、譲渡承諾料(名義書替料)、場合によっては建物の建替え承諾料を、借地権の売却代金から地主に支払います。地主は、承諾料などを考慮し、差し引いた金額で、借地権を買い戻すこととなります。

底地と借地の等価交換する

借地権付の土地を物理的に分割して、片側の借地権者の権利(借地権)と反対側の底地を交換し、互いに完全な所有権として土地を分け合い借地と地主の関係を整理します。この方法は、ある程度の面積があり分割可能な土地であることが必用です。また、地主と借地権者との分割面積の問題、測量費用・土地分筆費用・建物解体費用などの打合せ・交渉を行います。